Автор: Владислав ФАДЕЕВ,
руководитель отдела маркетинга компании GVA Sawyer.
Журнал Cleaning №2, 2012 год

Москва

За 2011 г. номерной фонд Москвы увеличился на 1143 номера (табл. 1), что меньше показателя предыдущего года почти в два раза. В 2011 г. в Москве были открыты следующие гостиницы:

• Radisson Blu Belorusskaya Hotel (5*, 264 номера);
• Intercontinental Moscow Tverskaya (5*, 203 номера);
• Crowne Plaza (5*, 149 номеров);
• Courtyard by Marriot Moscow Paveletskaya (4*, 170 номеров);
• Ramada Moscow Domodedovo (4*, 134 номера);
• Аминьевская (3*, 223 номера).

Наибольший прирост предложения гостиниц в 2011 году пришелся на высококлассный сектор (гостиницы 4–5*).

Экспертами GVA Sawyer отмечена тенденция увеличения заинтересованности гостиничных операторов к зоне аэропортов. В 1 квартале 2011 года был открыт гостиничный комплекс вблизи аэропорта Домодедово под брендом Ramada, Ramada Moscow Domodedovo. На начало 2013 года заявлено открытие гостиничного комплекса в непосредственной близости к аэропорту Внуково (DoubleTree by Hilton Moscow Vnukovo Airport, 4*– 442 номера).

На начало 2012 года перенесено запланированное на 2011 год открытие нескольких гостиниц. Например, гостиничный оператор Accor перенес открытие первого в Москве отеля под брендом Mercure – Mercure Arbat (4*, 106 номеров) на февраль 2012 года, в 2012-м также заявлена к открытию гостиница Azimut (3*, 134 номера).

Таблица 1. Основные показатели рынка гостиничной недвижимости Москвы по итогам 2011 г.
ADR – показатель средней цены номера, рассчитывается как дневной доход от проданных номеров, поделенный на количество проданных номеров.
Источник: GVA Sawyer

Важной новостью стало заявление администрации Москвы об открытии гостиницы «Москва» после реконструкции к 2013 году, общая площадь гостиницы может увеличиться до 185,5 тыс. кв. м. При этом, по заявлениям администрации, только на территории Центрального административного округа в 2012 году планируется ввести 14 гостиничных объектов более чем на 3 тысячи мест, однако вряд ли эти планы будут выполнены полностью.

Прогнозируется возобновление строительства нескольких замороженных гостиничных проектов в краткосрочной перспективе, например отеля Four Seasons на Золотом острове. Структуры «Альфа-групп» подписали договор с DB Development, которая займется развитием данного проекта по строительству гостиницы на 100 номеров.

Ряд международных гостиничных операторов в 2011 году заявили о планах по расширению своей сети в России. Так, к 2015 году гостиничный оператор Accor намерен открыть 32 отеля на территории РФ и СНГ. В частности, на 2012 год заявлено открытие отеля Novotel в МДЦ «Москва Сити». InterContinental Hotels Group плнирует открыть в России и странах СНГ около 100 новых отелей. Наибольшее внимание InterContinental Hotels Group уделяет рынкам Москвы и Санкт-Петербурга.

По оценкам специалистов GVA Sawyer, в 2012 году на гостиничном рынке Москвы будет введено более 1,5 тыс. номеров; таким образом, общий объем качественного номерного фонда к 2012 году составит порядка 22 тыс. номеров.

Санкт-Петербург

На конец 2011 года в Санкт-Петербурге функционирует 82 качественные гостиницы категорий 3–5* с общим номерным фондом 15 530 номеров (табл. 2).

Таблица 2. Основные показатели рынка гостиничной недвижимости Санкт–Петербурга по итогам 2011 г.
ADR – показатель средней цены номера, рассчитывается как дневной доход от проданных номеров, поделенный на количество проданных номеров.
Источник: GVA Sawyer

За 2011 г. в Санкт–Петербурге были введены в эксплуатацию следующие гостиницы:

• W St.Petersburg (5*, 137 номеров);
• Domina Prestige (5*, 109 номеров, пройдена госкомиссия);
• Crowne Plaza Airport (4*, 294 номера);
• Crowne Plaza Ligovsky (4*, 195 номеров);
• Alrosa Hotels (4*, 158 номеров);
• Demetra Art Hotel (4*, 60 номеров);
• Red Stars (3*, 54 номера).

Таким образом, номерной фонд за 2011 год увеличился на 1007 номеров, преимущественно за счет открытия гостиниц категории 4–5*. В структуре номерного фонда доля отелей категории 4* составляет более половины общего объема качественного предложения (52%), в меньшей степени представлены высококлассные гостиницы категории 5* (14%), гостиницы 3* составляют 34%.

Запланированное ранее на 2011 г. открытие гостиниц в Вознесенском проезде, 1 (оператор – Four Seasons Hotels and Resorts), на улице Правды, 10 (Swissotel) перенесено на 2012 год.

Отмечается интерес инвесторов к реконструкции старых зданий с целью развития гостиничных проектов высшей категории. Инвесторам, связанным с «Плаза Лотос Групп», принадлежат здания на Марсовом поле, Конюшенной площади, набережной Мойки и Невском проспекте, которые планируется развивать под апартаментно-гостиничную функцию. Реализация проектов намечена на ближайшие 4–5 лет.

Ряд международных гостиничных операторов в 2011 году заявили о планах по расширению своей сети в России. Корейская компания Lotte Group заявила о заинтересованности в строительстве гостиницы 5* на набережной реки Фонтанки. InterContinental Hotels Group объявила о намерении открыть в Санкт-Петербурге в 2012 г. отель под брендом Indigo, который станет первым объектом сети в России. Также оператор планирует взять на себя управление гостиницей с номерным фондом около 350 номеров, которая должна появиться в ходе реставрации Никольского рынка.

О своем намерении открыть к 2014 году в Санкт-Петербурге два отеля на территории международного конгрессно-выставочного комплекса «ЭкспоФорум» заявила компания Hilton Worldwide. Подписан договор для проекта с комбинацией двух брендов Hilton и Hampton by Hilton (номерной фонд отеля Hilton Saint Petersburg Expoforum составит 241 номер, отель Hampton by Hilton Saint Petersburg Expoforum рассчитан на 210 номеров). Также к 2015 году ожидается открытие отеля DoubleTree by Hilton (5*) на Малой Морской, 5.

Следует отметить тенденцию увеличения количества гостиниц в составе крупных проектов комплексного освоения территорий. Так, компания «IBI Инвест» начала реализацию проекта по строительству проекта Septem City в Красногвардейском районе, включающего гостиничный комплекс. В Московском районе планируется открытие гостиницы на 200 номеров в рамках проекта «Пулковские высоты». Инвестором проекта выступает компания Amtel-Properties, девелопером – «БКН-Девелопмент».

По оценкам специалистов GVA Sawyer, в 2012 году на рынке будет введено около 1,5 тыс. номеров, таким образом, общий объем качественного номерного фонда к 2012 году составит порядка 17 тыс. номеров.

Краснодар

Итоги 2011 года (табл. 3) показали, что рынок гостиничной недвижимости г. Краснодара вступил в фазу активного развития. Инвестиции, направляемые в данный сегмент рынка, идут на строительство новых объектов и реконструкцию уже существующих. На данный момент основной поток туристов относится к деловому сегменту, что делает наиболее привлекательными для инвестиций отели категории 4–5*, однако в среднесрочной перспективе ситуация будет корректироваться в сторону качественных объектов 3–4*.

Таблица 3. Основные показатели рынка гостиничной недвижимости Краснодара по итогам 2011 г.
В таблице указан номерной фонд гостиниц, прошедших сертификацию.
Источник: GVA Sawyer

Более высокий показатель уровня доходности гостиничных объектов категории 4–5* приводит к сокращению срока их окупаемости на 2–4 года (в сравнении с объектами других категорий). В настоящее время средний срок окупаемости объектов категории 3* составляет от 8 до 12 лет, а 4-5* –от 5 до 8 лет. Это относится к качественным объектам, расположенным в центре города. Впоследствии ситуация будет меняться по мере насыщения рынка объектами категории 4–5*, а экономика гостиничных объектов будет соответствовать общероссийским трендам, где срок окупаемости объектов 3* составляет 8-10 лет, 4-5* – от 10 до 12 лет. На данный момент в городе реализуется ряд крупных проектов с участием таких компаний, как ООО «КЕСКО», ООО «Европа-Инвест», Marriott International, ООО «Пангра». В 2011 году была введена в эксплуатацию вторая в Краснодаре гостиница категории 5* – Rimar Hotel. В настоящее время идет строительство и других крупных объектов категории 4–5*, которые будут сданы в ближайшие два года (Hilton, Marriott и др.).

Таблица. 4. Гостиничные объекты на стадии строительства в Краснодаре.
Источник: GVA Sawyer

В ближайшие три года объем гостиничного рынка в Краснодаре будет расти. На данный момент на стадии строительства находятся объекты, представленные в табл. 4.

Кроме перечисленных объектов, существуют соглашения по другим проектам. На Сочинском инвестиционном форуме в сентябре 2011 года городская администрация подписала соглашение с московской компанией «БЭЛ Девелопмент» о строительстве в Краснодаре двух гостиниц с общим номерным фондом 310 номеров. В ближайшие два года номерной фонд Краснодара вырастет на 576 номеров благодаря сдаче объектов Marriott, «Пангра» и Hilton.