Автор: Николай ДЕВЯТИЛОВ,
генеральный директор компании Praedium.
Журнал Cleaning №5, 2013 год

В 2013 году внимание участников рынка коммерческой недвижимости сконцентрировалось на сегменте складской и торговой недвижимости.

Спрос на складскую недвижимость во II–III кварталах 2013 года находился на рекордно высоком уровне: за первые три квартала объем поглощения на данном рынке составил около 800 тыс. кв. м, а уровень вакантности держится стабильно низким: 1,0-1,2% с конца прошлого года. Среди крупнейших сделок года в сегменте индустриальной недвижимости стоит отметить аренду компанией IKEA 72 тыс. кв. м в «Логопарке Север», покупку 55 тыс. кв. м компанией «Почта России» в складском комплексе «Внуково Логистик», приобретение 50 тыс. кв. м по схеме build-to-suit складского комплекса компанией «Фольксваген Груп Рус», а также приобретение инвестиционной компанией RB Invest 50 тыс. кв. м в индустриальном парке «ПНК Чехов».

Торговая недвижимость Московского региона пользовалась, в свою очередь, высоким инвестиционным спросом. Важнейшее событие 2013 года, произошедшее в данном сегменте, – покупка ТЦ «Метрополис» инвестиционным фондом Morgan Stanley за $1,2 млрд; также в III квартале 20% акций стоимостью $225 млн выкупил фонд Hines CalPERS Russia Long Term Hold Fund (HCRLTH). Данная инвестиционная сделка является крупнейшим инвестиционным вложением иностранного капитала в коммерческую недвижимость за последнее десятилетие.

В сегменте торговой недвижимости крупнейшей сделкой года является аренда 17 тыс. кв. м (GLA) в ТРЦ «Сфера Молл» известным французским сетевым ретейлером – компанией «Ашан». 2013 год в торговой недвижимости в принципе стал годом крупнейших сетевых ретейлеров: доля спроса, приходящегося на них, составляет более 50%.

Сделка по слиянию «Эльдорадо» и «М.Видео», которая активно обсуждалась в СМИ с начала года, как выяснилось, не будет завершена из-за возникших разногласий между компаниями на основе предписаний Федеральной антимонопольной службы (ФАС). Данная служба потребовала закрыть магазины одного из брендов в 35 регионах России и передать освободившиеся торговые помещения основным конкурентам с целью предотвращения монополизации рынка.

Для рынка офисной недвижимости текущий год оказался достаточно трудным, активность арендаторов заметно снизилась, а вот инвестиционная активность возросла. В III квартале участились заявления владельцев офисной недвижимости о намерении продать свои активы. Официально на продажу были выставлены бизнес-центры: Diamond Hall (компания Midland Development), Pallau-RB (ЗАО«ФерроСтрой»), «Даниловский Форт» (компания «Галс-Девелопмент») и др. Совокупный объем офисной недвижимости, выставленной на продажу в формате целого актива, составляет более 180 тыс. кв. м.

В 2013 году были совершены сделки купли-продажи следующих бизнес-центров: БЦ «Белая Площадь» – класс А, 73,9 тыс. кв. м (O1 Properties); БЦ «Нахимовский, 58» – класс В+, 22,9 тыс. кв. м (O1 Properties); офисный центр «Имперский Дом» – класс А (UFG Real Estate); БЦ «Белые сады» – класс А, 105 тыс. кв. м (Millhouse).

Основные тренды, сформировавшиеся в 2013 году Текущий 2013 год стал переломным для рынка коммерческой недвижимости Московского региона. Сегмент офисной недвижимости традиционно является неким индикатором общего состояния всей коммерческой недвижимости, так как напрямую связан с деловой активностью и макроэкономическим состоянием региона. Именно по его сегодняшнему состоянию мы можем судить о грядущих переменах.

Первое полугодие 2013 года для данного сегмента коммерческой недвижимости было относительно благоприятным: крупнейшие сделки года были совершены в I квартале, в первом же полугодии были введены в эксплуатацию 10 объектов офисного назначения. В течение I-II кварталов наблюдалось плавное сокращения показателей поглощения площадей (с 210 тыс. до 160 тыс. кв. м), в связи с чем рынок находился в состоянии неопределенности и в ситуации отсутствия каких-либо драйверов стабилизации или роста. В III квартале на рынке офисной недвижимости получили свое дальнейшее развитие негативные тенденции, связанные с падением спроса, увеличением среднего уровня вакантности помещений и стабильностью уровня арендных ставок, испытывающих инфляционное давление. Показатель поглощения офисных площадей в III квартале сократился еще на 30%, по сравнению с показателем II квартала. Вероятнее всего, что и в IV квартале ситуация кардинально не изменится и показатели нового предложения и спроса будут соответствовать установившимся тенденциям.

Уровень арендных ставок на офисную недвижимость с начала текущего года практически не изменился. В классе А он составляет от 800 до 1200 $/кв. м в год в центре города, 650-850 $/кв. м в год – вне центра. Ставки в классе В+ остаются на уровне 500–750 $/кв. м в год, а в классе В/В- – 350-500 $/кв. м в год. Средний уровень вакантности по данному сегменту составляет около 12%.

Торговая недвижимость обладает высоким потенциалом развития благодаря растущему объему потребления товаров. Ежегодно на московский рынок выходят новые международные бренды одежды и обуви, общественного питания и услуг. С начала текущего года показатель нового предложения составил 241 тыс. кв. м (GLA). До конца года объем потенциального ввода может составить от 150 тыс. кв. м до 270 тыс. кв. м (GLA), но наиболее вероятный объем находится в диапазоне 150–200 тыс. кв. м (GLA). Таким образом, вероятный прирост предложения за 2013 год может составить от 400 тыс. до 500 тыс. кв. м (GLA). Спрос на торговую недвижимость не превысит 200–250 тыс. кв. м (GLA) в годовом выражении, но, несмотря на это, уровень вакантности в новых объектах, выводимых на рынок, низкий. Стабильный спрос со стороны крупнейших сетевых ретейлеров и гипермаркетов в сочетании с предброкериджем новых торговых проектов позволяет минимизировать риски, связанные с низкой востребованностью проекта у потенциальных арендаторов.

На рынке качественной торговой недвижимости наблюдается некоторое снижение уровня вакантных помещений на 0,1%. Текущий уровень вакантности на данном субрынке равен примерно 3,9%.

Наиболее устойчивое состояние отмечено в сегменте складской недвижимости, который находится в состоянии дефицита качественного предложения. Показатель ввода в 2013 году может составить около 700 тыс. кв. м, или 11 объектов складского назначения, из которых 1-я очередь складского комплекса «PNK – Чехов 2» является наиболее крупным объектом. Показатель нового предложения значительно меньше предполагаемого показателя поглощения рынка – более 1 млн кв. м складов рынку на данный момент не хватает. Пик спроса пришелся на II квартал (350 тыс. кв. м) и незначительно уменьшился в III квартале, составив 340 тыс. кв. м.

Более 60% сделок в данном сегменте совершилось по схеме built-to-suit, что влияет на сокращение будущего потенциально нового предложения. Примерно 90% введенных складских проектов текущего года полностью заполнены арендаторами, и вакансии практически отсутствуют.

В условиях дефицита качественного предложения на складском рынке уровень арендных ставок рекордно высокий при низком уровне вакантности (в районе 1,1%). Среднерыночная ставка для склада класса А составила в этом году в среднем $130–140 за кв. м в год (triple net), а для класса В – $115– 125 за кв. м в год (triple net).

Объемы ввода площадей в 2013 году

Офисная недвижимость

К настоящему моменту введено около 500 тыс. кв. м офисной недвижимости. До конца года показатель нового предложения может составить 700-800 тыс. кв. м. На класс А приходится 48% нового предложения, на класс В+ – 46%, а на класс В/В- – всего 8%.

Возможно выделить две группы среди реализованных качественных бизнес-центров класса А:

• офисные проекты, расположенные в деловом центре Москвы. В условиях политики децентрализации Москвы реализация новых крупномасштабных офисных проектов не представляется возможной, поэтому наиболее эффективным использованием ранее запланированных офисных активов является премиальный сегмент. К числу подобных проектов относятся бизнес-центры: Wall Street, Rosso Riva, White Gardens;
• проекты офисной недвижимости, расположенные на периферии города и тяготеющие к МКАД. Для потенциальных арендаторов компенсация отдаленности бизнес-центра от центра города происходит за счет демократичных арендных ставок, а также высокого класса офисной недвижимости. Хорошими примерами из данной группы являются БЦ «Кантри Парк» (III фаза), БЦ Premium West.

Торговая недвижимость

Объем нового предложения на рынке торговой недвижимости в 2013 году может достигнуть 400 тыс. кв. м (GLA) даже с учетом переноса сроков реализации торговых объектов, так как девелоперы запланировали на IV квартал ввод более 270 тыс. кв. м.

Основу нового предложения составляют окружные торговые центры: ТЦ «Спортэкс» (26 тыс. кв. м GLA), ТРЦ «Райкин Плаза» (35 тыс. кв. м GLA), ТРЦ «РИО» на Ленинском (35 тыс. кв. м GLA), аутлет-центр Fashion House (28 800 кв. м GLA). На текущий момент в 2013 году был введен только один суперрегиональный торговый центр – ТЦ «Июнь» (173 тыс. кв. м GBA, 78 тыс. кв. м GLA).

Складская недвижимость

За I-III квартал было введено более 500 тыс. кв. м, а ожидаемый объем нового предложения до конца года составляет 365 600 кв. м, но рассчитывать на реализацию всех проектов в срок не стоит. Вероятнее всего, объем нового предложения складской недвижимости будет составлять 700–800 тыс. кв. м.

Большинство введенной складской недвижимости в 2013 году располагается на южном направлении. За три квартала на данном направлении было введено около 230 тыс. кв. м – 44% от совокупной величины нового предложения данного периода. Второе место по объему ввода принадлежит северному направлению – 110 тыс. кв. м, или 21% от совокупного объема.

Распределение нового предложения с учетом заявленных проектов, скорее всего, будет следующим:

• северное направление – 283 тыс. кв. м (31%);
• юго-восточное направление – 250 тыс. кв. м (28%);
• южное направление – 230 тыс. кв. м (25%).

Практически все объекты нового предложения в сегменте индустриальной недвижимости относятся к классу А.

Основа успеха

Основой успеха любого проекта коммерческой недвижимости является качественный маркетинг проекта, ориентированный на определение целевой группы потенциальных арендаторов, а также определение ключевых предпочтений и пожеланий. Данный факт особенно выражен в сегменте офисной и торговой недвижимости, где уровень конкуренции выше, чем в складском сегменте, и параметры проекта более специфические.

В текущих условиях определяющими факторами при выборе офисной недвижимости являются не только соотношения цены и качества, уровень обеспеченности транспортной инфраструктурой или удаленность от центра города, но и имидж проекта, существующий пул арендаторов, качество дополнительных услуг, удобство использования дополнительных возможностей объекта и многое другое.

Для торговой недвижимости важной характеристикой является досуговая составляющая, которая позволяет разнообразить типовые торговые решения и привлечь дополнительное внимание к объекту. Например, реконцепция ТРЦ «РИО» на Ленинском проспекте преследовала цель расширения развлекательного аспекта и создания fashion-галереи как некоторой особенности ТРЦ, направленной на повышение качества удовлетворения потребителей.

Прогнозы

С какими проблемами могут столкнуться девелоперы коммерческой недвижимости в 2014 году? Согласно прогнозам Министерства экономического развития и утвержденному проекту государственного бюджета на 2014-2016 годы, 2014 год будет непростым периодом для экономики страны. Принятие активных мер по стабилизации экономики, сокращению неэффективных расходов и стимулированию доходной части бюджета может слабо отразиться на инвестиционных рынках.

Существует вероятность увеличения количества замороженных объектов строительства, а также отказа от реализации уже задуманных, преимущественно крупномасштабных проектов. Вероятнее всего, что часть девелоперских компаний и сетевых ретейлеров могут серьезно пересмотреть свою политику на 2014 год.