Автор: Ольга ПАВЛИК,
руководитель отдела исследований и аналитики компании Praedium Oncor International.
Журнал Cleaning №1, 2012 год

Основными тенденциями на рынке качественной торговой недвижимости в 2011 году стали повышение активности арендаторов, появление новых торговых сетей и брендов, а также заметный интерес всех участников рынка к новому для России формату аутлетов. Следует отметить также высокий интерес к торговому сегменту со стороны инвесторов, проявившийся в закрытии ряда крупных инвестиционных транзакций.

Среди наиболее заметных инвестиционных сделок 2011 года можно отметить покупку компанией Fort Group портфеля торговой недвижимости сети «Макромир» в Санкт-Петербурге, продажу компанией МТЗ «Рубин» торговых центров «Горбушкин двор» и «Филион» (общий объем сделки оценивается в сумму порядка $600 млн), приобретение компанией «РМБ-Инвест» трех торговых центров «Метро-Маркет» у компании Capital Group, продажу торгового центра «Калужский» компаний MCG и Z-Build группе «БИН» (сумма сделки оценивается в $150 млн), транзакцию по покупке корпорацией «ОПИН» проекта торгово-развлекательного центра имени Райкина на улице Шереметьевской (объем сделки составил $50 млн) и др.

Кроме того, 2011 год ознаменовался для рынка торговой недвижимости рекордно низкими объемами ввода новых качественных площадей.

Объем нового строительства в 2011 году в сегменте качественной торговой недвижимости составил порядка 300 тыс. кв. м, что существенно уступает показателям предыдущих лет. Из наиболее крупных и значимых объектов, открывшихся в уходящем году, стоит упомянуть ТРЦ AfiMall City (GBA 180 тыс. кв. м, GLA – 114 тыс. кв. м), расположенный в центральном ядре ММДЦ Москва-Сити. Открытие многих объектов, изначально планировавшееся на 2011 год, было перенесено на 2012 год. Всего в будущем году рынок торговой недвижимости столицы может пополниться более чем 600 тыс. кв. м качественных площадей при условии, что все запланированные на 2012 год объекты откроются в срок (табл. 1).

Таблица 1. Наиболее крупные объекты Москвы и Московской области, запланированные к вводу в эксплуатацию в 2012 году.
*GLA – Gross Leasable Area – общая арендопригодная площадь.
Источник: Praedium Oncor International

На фоне снижения объемов предложения качественных торговых площадей ставки аренды в крупных торговых центрах Москвы продолжают демонстрировать умеренный рост (табл. 2).

Таблица 2. Динамика ставок аренды в качественных торговых центрах г. Москвы.
Источник: Praedium Oncor International

Ситуация на офисном рынке в 2011 году и прогноз на 2012 год

Для сегмента офисной недвижимости 2011 год стал примечателен закрытием ряда крупных инвестиционных сделок. Так, например, компания «ВТБ Капитал» выкупила доли девелопера Coalco в бизнес-центре «Белая Площадь» общей площадью около 111 тыс. кв. м, а также в проекте «Белые Сады». Объем сделки по приобретению данных активов оценивается в сумму порядка $675 млн. Также можно отметить продажу компанией TНK-BP бизнес-центра «Альфа Арбат Центр» общей площадью более 47 тыс. кв. м на улице Арбат (объем сделки составил порядка $230 млн). Кроме того, в числе наиболее заметных можно отметить сделку фонда UFG Real Estate по покупке бизнес-центра «Конкорд» (включая торговый центр «МетроМаркет» в его составе) и бизнес-центра «Пушкинский Дом» у компании Capital Group (объем двух сделок составил $314 млн), а также приобретение фондом Heitman одного из трех офисных зданий класса А в многофункциональном комплексе «Метрополис» (объем сделки составил $230 млн).

Второй значимой для рынка офисной недвижимости тенденцией 2011 года стал резкий спад объемов нового строительства, прогнозировавшийся ранее. Ожидания относительно резкого сокращения объемов нового строительства офисных площадей в 2011–2012 годах, сделанные во время финансового кризиса и спада деловой активности, оказались справедливыми и стали частью действительности. Последствия первой волны кризиса по-прежнему наблюдаются в настоящее время на московском рынке коммерческой недвижимости. Ввиду того, что строительство некоторых объектов было заморожено или приостановлено, в текущем году и в ближайшие 2 года объемы ввода качественных офисных площадей будут низкими.

Так, в сегменте офисной недвижимости при условии ввода в эксплуатацию всех запланированных до конца года объектов общая арендуемая площадь введенных в 2011 году офисов составит порядка 570 тыс. кв. м. Эта величина на 45–50% меньше аналогичных показателей 2008–2009 годов и сопоставима с аналогичным показателем, отмеченным в 2010 году. На фоне спада темпов нового строительства и стабилизации спроса уровень вакантных площадей в качественных бизнес-центрах Москвы сократился с 18% в IV квартале 2010 года до 12% в IV квартале текущего года.

Арендные ставки в офисных помещениях

Дефицит предложения отражается на ставках аренды, демонстрирующих в последнее время устойчивый рост. На фоне роста спроса на офисные помещения и сокращения объема качественных вакантных площадей с начала 2010 года отмечается повышение уровня ставок аренды. Так, на сегодняшний день ставки аренды на офисные помещения класса А в пределах ЦАО составляют $800–1500/кв. м в год, за пределами ЦАО – $600–800/ кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). Для офисов классов В+ и В, расположенных в ЦАО, значение средней базовой арендной ставки на сегодня колеблется в диапазоне $600–850/ кв. м в год, за пределами центрального округа – $350–400/кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов).

В 2012 году ожидается дальнейшее повышение ставок аренды и цен продажи для офисных объектов, причем намеченный в связи с обострением дефицита качественных площадей в центре тренд сохранится: стоимость аренды и покупки площадей с центральным расположением будет демонстрировать более заметную динамику и продолжит стремиться к докризисным значениям, в то время как показатели для объектов за пределами ЦАО будут расти более плавно.

Таблица 3. Наиболее крупные офисные объекты в Москве, запланированные к вводу в эксплуатацию в 2012 году
Источник: Praedium Oncor International

В случае второй волны кризиса спрос на офисы, безусловно, снизится, однако офисный сегмент не «просядет» в той же мере, как это было в 2009 году. На сегодняшний момент спрос на офисные помещения достаточно высок, но рынок не настолько перегрет, как накануне первой волны кризиса. И хотя ставки аренды на качественные площади практически достигли докризисных значений, такого ажиотажа на рынке, как в предкризисный период, не наблюдается. Компании еще не успели забыть уроки первой волны кризиса и по-прежнему довольно-таки консервативны при принятии решений относительно масштабов офиса и затрат на его аренду.