Автор: Юлия МАЛЕВИЧ,
руководитель отдела «Недвижимость класса А» компании «Кристанваль».
Журнал Cleaning №3, 2011 год

Идеального объекта не бывает – это знает любая клининговая компания. Принимая в обслуживание новое современное здание, оператор чистоты принимает и чужие ошибки, которые нельзя не учитывать. Эти ошибки можно систематизировать.

Забыли спросить

Начало нового тысячелетия было отмечено настоящим строительным бумом на рынке коммерческой недвижимости. Как шутили сами девелоперы, строительство торговых центров стало национальным видом спорта. Теперь наследство нулевых приходится эксплуатировать – тут-то и всплыли недочеты при проектировании, препятствующие полноценной эксплуатации зданий. Если бы при создании того или иного здания обратились за рекомендациями в клининговую компанию (кстати, так уже делают все чаще и чаще), многих ошибок можно было бы избежать. Например, таких, как перечисленные ниже.

Отсутствие мест для налива и слива воды в подземных паркингах. Нередко в подземных паркингах вообще нет крана с водой, что сильно затрудняет уборку стоянки. Особенно это ощущается в зимний период, когда много грязи заносится на колесах приезжающих машин. Что касается места для слива, то в идеале оно должно представлять собой дренажное отверстие с фильтром, способным собирать песок.

Отстутствие клининговых комнат. Традиционный вариант данной проблемы – это когда такие комнаты есть, но в них отстутствует вентиляция. Последняя нужна для того, чтобы сушить инвентарь – мопы, тряпки, ведра. Без вентиляции в комнате довольно быстро образуется затхлый запах с примесями отдушек моющих средств.

Клининговая комната должна быть на каждом этаже торгового или офисного центра, это целесообразно с точки зрения санитарных норм. Минимальный размер такого помещения должен составлять 3-4 кв. м. В этом пространстве обязательно должны помещаться раковина, уборочная тележка и расходные материалы.

Отсутствие доступа к некоторым архитектурным элементам. Подчас проектировщики создают сложные, эффектные конструкции, которые впоследствии бывает чрезвычайно тяжело поддерживать в чистоте. Например, неотъемлемой частью многих торговых центров стали атриумы, увенчанные стеклянными крышами. Мы не спорим, что это очень красиво, но с точки зрения клининговой компании это и очень проблемно. Если крыша большая, то выходом в этой ситуации могут быть внутренние передвижные мостики, по которым сможет перемещаться альпинист, вооруженный клининговым инвентарем.

Сегодня популярен такой архитектурный элемент, как зенитный фонарь, – это повышенная часть кровли, включающая в себя стеклянные крыши для прохождения дневного света в помещение. Конструкция зенитного фонаря состоит из стеклянного купола и основания – соединения купола с кровлей. Как правило, доступ к зенитным фонарям не предусмотрен вообще и собирающуюся под ними пыль убрать никак нельзя.

Отсутствие выводов воды на фасад. У многих современных зданий имеются большие стеклянные фасады, которые периодически приходится мыть. Иногда к ним не подберешься – допустим, у квадратного полностью остекленного бизнес-центра вывод воды находится только с одной стороны и имеющегося шланга хватает лишь на то, чтобы вымыть лишь один небольшой участок. Соответственно, клининговой компании, заступающей на объект, приходится покупать длинные шланги, а также нести и другие неизбежные расходы. С проблемой вывода воды часто приходится сталкиваться и при обслуживании внешней территории, особенно когда она имеет множество зеленых насаждений, клумб, требующих частого полива, и пр. В идеале выводы воды должны быть на каждой стороне здания.

Своими силами?

После ремонта или отделки многие бригады строителей убирают за собой самостоятельно. Обычно они выносят крупный мусор, подметают пол. Хорошо, когда дело ограничивается только этим, но нередко строители делают чистку твердых полов с применением профессиональных моющих средств. Например, чтобы побыстрее убрать цемент и плиточный клей на напольном покрытии, они берут неразбавленную кислоту – пожалуй, это самая большая ошибка, мешающая дальнейшей эксплуатации здания. Кислота сжигает защитный заводской слой на керамической плитке и керамограните. В результате плитка, лишенная защитного слоя, быстрее приходит в негодность, теперь она как губка впитывает грязь, на ней появляются темные протоптанные тропинки – соответственно, владельцам здания в будущем придется больше средств тратить на генеральную уборку и обработку гидрофобизаторами, закрывающими поры. Если же кислотное средство попадает на металлическую поверхность, то там начинается коррозия.

Распространенная проблема – попадание цемента и строительных смесей на стеклянные поверхности. Когда их смывают, на стекле остаются следы и разводы.

Нередко приходится сталкиваться с ситуацией, когда ковровое покрытие укладывается на не до конца чистый пол, при этом технология укладки ковролина не соблюдается. Тогда при последующей химической чистке покрытия начинается так называемая миграция пятен. Казалось бы, химчистка делает ковер чище, однако какие-то непрочищенные загрязнения остаются и проявляются на других участках ковра.

Пыль, оставшаяся после ремонта, должна убираться промышленным пылесосом с использованием специальных мешков и фильтров для удержания мелкодисперсной пыли. По технологии производится чистка напольных покрытий, потолочных конструкций, вентиляционных отверстий, стен, плинтусов, радиаторов отопления, деталей интерьера и декора, а также всех труднодоступных мест. Не надо забывать про удаление пыли из внутренних поверхностей и скрытых полостей.

Целесообразно делать генеральную уборку в новом здании дважды: послестроительную уборку и уборку после переезда арендаторов. В первом случае следует основательно убрать пыль и мусор, хорошо промыть пол. Нужно помнить, что при полноценной послестроительной уборке не обойтись без мощного пылеводососа, коврового экстрактора, роторной размывочной и полировочной машин, а также поломоечной техники. Специальное оборудование (телескопические штанги, сквидж-комплекты и т.д.) требуется и для мойки окон, зеркал, стеклянных поверхностей и различных вывесок – их обязательно нужно мыть после ремонта, даже если на первый взгляд они выглядят чистыми.

Уборку некоторых помещений есть смысл делать уже после ухода строителей – это касается, например, туалетных комнат. В такую уборку входит мойка и дезинфекция кафельных стен, раковин, биде, писсуаров, унитазов, чистка наружных частей подводки и др.

Как быть, если клининговая компания заходит на объект, где имела место непрофессиональная уборка силами строительной бригады? Не переложит ли владелец на клинеров вину за поврежденный строителями пол или покорябанные стекла? Этого можно избежать. Основной способ, которым может себя обезопасить клининговая компания, это вовремя составить дефектную ведомость. Такой документ составляется на основе оценки состояния помещения, всех поверхностей и пр. В дефектной ведомости нужно указать все обнаруженные дефекты: повреждения, сколы, царапины, разводы, ржавчину и пр.

Нередко бывает ситуация, когда заключается договор на уборку мест общего пользования в офисном центре, который только заселяется. У многих арендаторов еще идет ремонт, соответственно, в здании ходят строители, повсюду видны следы побелки, а всех входящих встречают мешки с цементом. Заходя на объект, мы составляем дефектную ведомость, но подходим к этому вопросу, скажем так, более гибко. Ведь если даже обустраиваемое здание убирать регулярно, строительная пыль еще долго будет кружиться в воздухе, забивая все щели и вентиляцию и вызывая першение в горле, портить дорогостоящие поверхности. А это значит, что повреждения продолжают появляться. Что мы можем делать в этих случаях? Только просить уборщиков сообщать о новых дефектах, фиксировать их, делать фотографии, своевременно предупреждать об этих дефектах владельца.