1
ProMop

1
3
2
4
5
6
7
9
10
RX-500
рек
рек1
cleanpro 2
Непрозрачная чистота

Автор: Михаил ХАРЛАМОВ,
директор по развитию компании «Сервис Престиж».
Журнал Cleaning №4, 2014 год

На предстоящей выставке «Клин Экспо» состоится круглый стол по теме «Критерии оценки качества уборки объекта в зависимости от его категории». Хочется верить, что между заказчиками и исполнителями состоится конструктивный диалог, поскольку с фразой: «Чисто должно быть везде» сложно не согласиться. Однако для многих не секрет, что уборка на складе класса С серьезно отличается от уборки в логопарке класса А; то же можно сказать и об офисных центрах. В этом номере мы рассмотрим классификацию торговых и бизнес-центров, поговорим о нормативах уборки и требованиях к персоналу и о том, как правильно использовать эту классификацию при уборке. В следующем номере мы продолжим эту тему и остановимся на таких аспектах, как методы контроля качества работы клининговой компании, заработная плата персонала, стоимость инвентаря, химических средств и расходных материалов в зависимости от классности объекта. Ну и, конечно, попытаемся разгрести те камни преткновения, которые возникают из-за недопонимания заказчиками всех этих нюансов.

Для ведения бизнеса во все времена были необходимы специальные здания. Например, в 1559 году Козимо I Медичи (Великий герцог Тосканы) решил собрать все административные учреждения Флоренции под одной крышей. Назвали это здание «Уффици», что в переводе означало «Офисы». В наше время здание, в котором располагаются несколько деловых учреждений, называется деловым центром, бизнесцентром (БЦ). Этот вид сооружений обычно строится как самостоятельное отдельно стоящее здание, но бизнес-центры могут размещаться и в многофункциональных комплексах, отелях, культурно-развлекательных, торговых зданиях.

Классификация бизнес-центров

Бизнес-центры классифицируются по классам (категориям).

БЦ категории А – бизнес-центры, построенные или реконструированные в течение последних трех лет. Как правило, это здания, находящиеся в непосредственной близости от исторического центра города или находящиеся в Бизнес-Сити. Это помещения с отличным дизайном, современными системами управления зданием, с пропорциональным паркингом. В таких зданиях планировки открытые, позволяющие менять конфигурацию расположения офиса в соответствии с требованиями и пожеланиями арнедатора. Современные материалы в отделке и хороший вид из окон – обязательный атрибут офисов этого класса. Также принимается во внимание то, каким образом здание сдается в аренду и управляется. Офисные здания, в которых помещения продаются блоками или поэтажно, являются проблематичными с точки зрения управления, так как система менеджмента в таких зданиях не может быть целостной, что означает недостаток контроля и поддержки для арендаторов в будущем. Здания класса А обязательно управляются внешней управляющей компанией с известным и уважаемым на рынке именем. В таких зданиях также обязательно должны быть современные системы вентиляции и кондиционирования, системы безопасности, видеонаблюдения, автоматизированный контроль доступа в помещения и на территорию; телекоммуникационные услуги обязательно предоставляются провайдером по оптико-волоконным сетям; здание обязательно должно иметь два независимых источника электроснабжения или источник бесперебойного питания.

БЦ категории С – здания советского периода постройки (НИИ, заводы и проч.), перепрофилированные под офисное использование. Обладают следующим набор характеристик: находятся в спальных районах или промышленных зонах; удаленность от метро (как правило, не менее 3-4 остановок общественным транспортом); фасад здания чаще всего непрезентабелен и требует косметического ремонта (в последние годы собственники данных зданий в крупных городах исправляют данный пункт согласно предписаниям администрации городов – чаще всего навешивают вентилируемый фасад); коридорно-кабинетная планировка; управляется собственной управляющей компанией; кондиционирование обычно отсутствует (собственники здания ограничиваются наличием приточно-вытяжной вентиляции); телекоммуникационные услуги ограничиваются телефоном и Интернетом (причем провайдеры обычно коммерческие и малоизвестные).

БЦ категории D характерны как для регионов, так и для некоторых районов мегаполисов. Это административные здания советского периода постройки (построенные более 15–20 лет назад и требующие капитального ремонта. Они расположены далеко от метро, при этом наличие парковок не предусмотрено. В таких помещениях нет кондиционирования, инженерные сети устарели, планировка неудобна, инфраструктура отсутствует.

С недавних пор бизнес-центры стали сосредоточиваться в наиболее престижных территориях города и образовывать самостоятельные образования (Бизнес-Сити), такие как Даунтаун (Downtown) в Нью-Йорке, Докленд-таун в Лондоне, Дефанс-Сити в Париже, Пудон-Сити в Шанхае, Финансовый Сити в Гонконге, Москва-Сити, и др., которые управляют могущественными капиталами международного бизнеса.

Классификация торговых центров (1)

Торговые центры (ТЦ) подразделяются на микрорайонные, районные, окружные, суперокружные, суперрегиональные, специализированные.

Микрорайонный торговый центр (Convenience center)

Арендная площадь составляет обычно 2800 кв. м и может варьироваться от 1500 до 3000 кв. м.

Ассортимент товаров и услуг – товары первой необходимости и услуги повседневного спроса.

Основным якорем в большинстве случаев является мини-маркет.

Зоной охвата является территория пешеходной доступности в 5–10 мин, количество покупателей – до 10 000 человек.

Районный торговый центр (Neighborhood center)

Арендная площадь в среднем составляет 5600 кв. м, на практике может варьироваться от 3000 до 10 000 кв. м.

Ассортимент товаров и услуг – товары повседневного спроса (продукты, лекарства, хозтовары и т.д.) и услуги (прачечная, химчистка, парикмахерская, ремонт обуви, металлоремонт) для удовлетворения ежедневных потребностей.

Якорным арендатором, как правило, является супермаркет, мини-якорями могут быть аптека, хозяйственный магазин.

Зона охвата включает в себя от 3000 до 40 000 человек, проживающих в 5–10 минутах езды на личном или общественном транспорте.

Окружной торговый центр (Community center)

Типичный размер арендной площади – 14 000 кв. м, может занимать от 9500 до 47 000 кв. м.

Ассортимент – широкий спектр товаров и услуг, с большим выбором непродовольственных товаров (мужская, женская, детская и спортивная одежда, металлоизделия, бытовая техника).

Якорными арендаторами зачастую выступают детские универмаги, дисконт-универмаги, крупные аптеки, универсальные магазины, торгующие разнообразными товарами, часто по сниженным ценам. Данные операторы могут быть как основными, так и дополнительными якорями в добавление к супермаркету.

Зона охвата насчитывает от 40 000 до 150 000 покупателей. Первичная торговая зона находится в пределах 10–20 минут транспортной доступности.

Суперокружной торговый центр (Super community center)

К суперокружным относятся окружные ТЦ, имеющие площадь более 23 000 кв. м (в исключительных случаях 90 000 кв. м).

Ассортимент товаров и услуг и якорные арендаторы соответствуют общему профилю окружного центра.

Торговая зона находится в пределах 20 минут транспортной доступности и охватывает до 150 000 покупателей.

Суперрегиональный центр (Super regional center)

В среднем имеет общую арендную площадь 93 000 кв. м. На практике площадь варьируется от 50 000 до 150 000 кв. м и более.

Ассортимент – широкий выбор товаров, одежды, мебели, товаров для дома и развлечений.

Якорными операторами выступают три и более универмага площадью не менее 7000 кв. м каждый.

Торговая зона для суперрегионального ТЦ может находиться в 1,5 ч транспортной доступности, количество посетителей центра – 300 000 и более человек.

Специализированные торговые центры (Specialty centers)

Это подтипы основных типов. Могут иметь площадь от 3000 до 100 000 кв. м. Они могут иметь специализацию по различным направлениям:

  • развлечения (Entertainment);
  • скидки (Off-price);
  • товары для дома (Home improvement);
  • стрип-центр (Strip Center);
  • история (Historic);
  • мегамолл (Megamall);
  • стиль жизни (Lifestyle).

Якорными арендаторами выступают один или несколько операторов, имеющих определенный специализированный профиль.

Зона охвата зависит от площади ТЦ и, как правило, является более обширной, чем для ТЦ аналогичного формата без специализации.

Помимо названных, выделяют следующие типы торговых центров:

Фестивал-центр (Festival Сenter)

Якорем является совокупность предприятий развлечений и общественного питания; предприятия торговли (магазины сувениров и парфюмерии, одежды, обуви и аксессуаров, ювелирные) выступают в качестве сопутствующих. Расположены, как правило, в культурно-исторических местах города, на центральной площади.

Торгово-общественный центр

Якорем в таком центре могут выступать детские и фитнес-клубы, спортивные и развлекательные комплексы, гостиница и универмаг. В своем составе могут иметь объекты социальной направленности. Сопутствующими арендаторами являются магазины сувениров и парфюмерии, одежды, обуви и аксессуаров.

Торговый центр моды (Fashion Center)

Якорем является совокупность магазинов одежды и обуви. Сопутствующими арендаторами выступают магазины аксессуаров, парфюмерии и косметики, подарков. Торговые центры моды, как правило, находятся в центре города и часто занимают первые (с 1-го по 3-й) этажи в торгово-офисных центрах.

Аутлет-центр (Outlet Center)

Торговлю осуществляют предприятия – производители одежды и обуви, бытовой техники и электроники, строительных и отделочных материалов. В качестве сопутствующих операторов могут выступать предприятия услуг. Могут располагаться в спальных и удаленных районах города.

Пауэр-центр (Power Center)

Являются разновидностью суперокружных торговых центров. В их состав входят по крайней мере 4 якоря, специфичных для данной категории, площадью более 1900 кв. м. Такими якорями могут быть магазины бытовой техники и электроники, спорттоваров, офисных принадлежностей, товаров для дома, лекарств, средств для здоровья и красоты, игрушек. Сочетают в себе полный ассортимент товаров по какой-либо узконаправленной категории по низким ценам, оптовый клуб и дисконт-универмаг. Якоря в таких центрах занимают 85% общей арендуемой площади. Располагаются в большинстве случаев в спальных районах и на окраинах города рядом с автомагистралями.

Как правильно использовать данную классификацию в уборке

Мы уже неоднократно говорили, что не существует норм выработки за 1 час работы уборщика в рамках законодательства РФ. Есть внутрикорпоративные нормативы у различных компаний. Попытаемся их обобщить и применить в данном материале (табл. 1).


Таблица 1. Нормативы уборки БЦ и ТЦ и требования к персоналу.

 

Но данные нормативы усредненные. Недавно наша компания участвовала в тендере на уборку большого БЦ класса С. Так там один из участников конкурса в расчет заложил норму выработки 200 кв. м за 1 ч. Возможны два варианта: либо люди работают на энергетических стимуляторах, которые неизвестны другим участникам рынка, либо данный участник резко снижает периодичность выполнения работ. Например, ежедневно выносится мусор и моется пол, а все остальные работы проводятся один раз в месяц.

Данные о необходимой периодичности уборки рассматриваемых помещений приведены в табл. 2.


Таблица 2. Периодичность уборки офисных помещений в зависимости от класса бизнес-центра.

 

Данный перечень и периодичность являются рекомендуемыми, но не обязательными. Потому как договор – это документ, подтверждающий договоренность сторон. За счет снижения периодичности и уменьшения перечня работ клининговые компании могут повысить норму выработки до 200 кв. м в час. Но обязательно нужно отразить эти изменения в договоре и приложениях к нему.

Продолжение в следующем номере.

1 По данным ГК «Славград».

7
8
2020 г. Все права защищены
Проект разработан в ASTYPROduction