Автор: Анна КАРПОВА,
старший аналитик отдела исследований и аналитики компании Praedium Oncor International.
Журнал Cleaning №3, 2012 год

На протяжении первого полугодия 2012 года складской рынок находился в стабильном положении: арендные ставки демонстрировали плавный рост на фоне по-прежнему низкого уровня вакантных площадей, а темпы ввода новых объектов, увеличившиеся в первом квартале, к лету снова снизились, и это не повлияло на остальные индикаторы рынка. У игроков рынка возрастает интерес к регионам, и девелоперы заявляют о планах по строительству складских объектов, а логистические компании и ритейлеры активно заключают складские сделки в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Казани и других городах.

В первой половине текущего года было озвучено множество планов о строительстве складских объектов. Так, В Московской области компания «Бати-Лосино», являющаяся частью FM Logistic, приобрела участок под строительство индустриального парка, РЖД планирует построить терминально-логистические центры «Белый Раст» и «Ховрино», а группа компаний «Эспро» заявила об открытии офисно-складского комплекса «Лешково» в следующем году. Кроме того, планируется построить многофункциональный комплекс со складскими помещениями в Мытищинском районе, а в августе ожидается ввод в эксплуатацию склада в Саларьево (запад Московской области) площадью 55 тыс. кв. м.

Компании активно осваивают регионы, реализовывая запланированные складские комплексы и заявляя большое количество новых проектов. Стоит заметить, что все больше внимания привлекает к себе формат built-to-suit. Так, уже введены в эксплуатацию склады компаний Henkel в Перми и Bosch в Новосибирске, X5 Retail Group открыла очередной склад в Орловской области, а продуктовый ритейлер «Сладкая жизнь» построил свой склад в Дзержинске. Компанией «Манго» запланировано открытие склада в Воронеже, а один из крупнейших производителей кофе Strauss Group открывает склад во Владимирской области. Формат BTS развивается и в Московском регионе, где компании «Керхер» и «Лента» планируют построить собственные складские помещения. Таким образом, к концу первого полугодия 2012 года складской сегмент характеризуется высокой активностью девелоперов в регионах, сопровождающейся относительной стабильностью рыночных индикаторов.

Источник: Praedium Oncor International.

Предложение

За первое полугодие 2012 года было введено в эксплуатацию 264 тыс. кв. м качественных складских помещений, что составляет менее половины от объема, запланированного к вводу в течение года. Таким образом, на конец июня общее предложение на складском рынке составляет 5,095 млн кв. м качественных складских площадей.

По-прежнему наибольшей популярностью у девелоперов пользуются юго-восточное и юго-западное направления. Так, продолжается расширение комплекса «Инфрастрой Быково», новые корпуса Е и М которого составили чуть менее половины от всего объема новых складских помещений. Заметным объектом на юго-западе стал комплекс «Внуково Логистик» общей площадью 66 240 кв. м, расположенный на Боровском шоссе. На Дмитровском шоссе суммарная площадь новых объектов составила всего 10,9% от общего объема нового строительства. Все новые складские объекты относятся к классу А и расположены недалеко от Москвы.

Источник: Praedium Oncor International.

Стоит отметить, что девелоперы планируют и дальнейшее развитие направлений, уже ставших популярными в складском сегменте. Так, до конца 2012 года в Быково будут построены еще два корпуса, откроется склад в Томилино, а южнее, на Каширском шоссе, в конце года ожидается открытие крупнейшего из запланированных объектов – «М4 Логопарк» площадью 120 тыс. кв. м. Кроме того, в северном направлении от столицы, на Дмитровском шоссе, планируется открытие здания А логистического парка «Дмитров» площадью 54 тыс. кв. м, а общая площадь комплекса составит более 220 тыс. кв. м На фоне заметно возросшего в начале года предложения в складском сегменте уровень вакантных площадей остается по-прежнему низким, на уровне 1,5–2%. Даже при условии, что все заявленные на 2012 год объекты будут построены, на рынке будет ощущаться нехватка свободных площадей, и на протяжении всего года уровень вакантности будет варьироваться в диапазоне 1–3%.

Примеры складских объектов, введенных в эксплуатацию в 1-м полугодии 2012 года.

Наиболее крупные объекты, запланированные к вводу в эксплуатацию до конца 2012 года.

Спрос

На протяжении первого полугодия 2012 года наблюдался повышенный интерес потенциальных арендаторов к складам, расположенным в регионах. Так, транспортно-логистическая компания Major в рамках расширения арендовала 30 тыс. кв. м в Санкт-Петербургском терминальном комплексе, а транспортная компания MAN Truck&Bus AG взяла в аренду 20 700 кв.мв производственно-складском комплексе «Юнипарк». Кроме того, компания «Марвел-Дистрибуция», занимающаяся компьютерной техникой, арендовала 14 тыс. кв. м складских и офисных помещений в логистическом парке «Шушары». Во втором квартале интерес игроков рынка к регионам не убавился; например, в Казани ритейлер Fix Price арендовал 12 070 кв. м в складском комплексе класса А «Биек Тау», а в Екатеринбурге ГК «Домус-Тевади» взяла в аренду 7 тыс. кв. м в комплексе «Новокольцовский».

Источник: Praedium Oncor International.

Одним из наиболее значимых событий начала 2012 года в складском сегменте является приобретение компанией «ЦентрОбувь» распределительного центра площадью около 50 000 кв. м во Внуково у девелопера PNK-Group. Данная сделка стала крупнейшей в формате built-to-suit за всю историю существования российского рынка складской недвижимости. Более того, в этом же складском комплексе дистрибутор «ПРВ Групп» приобрел помещение площадью 33 тыс. кв.м, и еще 13 200 были проданы ритейлинговой компании. Кроме того, свой склад в Московской области открыла компания Panalpina, а производитель продуктов питания «Пармалат» заявил о строительстве собственного складского помещения. Стоит отметить, что в регионах формат BTS набирает еще большую популярность.

Ставки аренды

В начале 2012 года ставки аренды на качественные складские помещения продемонстрировали небольшое увеличение, а ближе к середине года роста ставок не наблюдалось. Таким образом, в среднем за первое полугодие 2012 года арендные ставки возросли на 3,7% для складов класса А и на 2,4% для складских помещений класса В. На конец июня средние арендные ставки в сегменте составляют:

• для складов класса А – $135-145/кв. м в год;
• для складов класса В – $125-130/кв. м в год.

Следует отметить, что за год, считая с июля 2011 года, арендные ставки для качественных складских помещений продемонстрировали существенный рост, увеличившись на 12% для объектов класса А и на 19,6% для объектов класса В. Это обусловлено резким ростом ставок в третьем квартале 2011 года, вызванным заметным сокращением вакантных площадей на рынке. На данный момент рынок находится в стабильном положении, и заметного роста ставок до конца года не прогнозируется. Средняя стоимость продажи качественных складских помещений на конец первого квартала 2012 года составляет $1000–1500/кв. м в зависимости от месторасположения и технических характеристик конкретного объекта.