1
ProMop

1
3
2
4
5
6
7
9
10
RX-500
рек
рек1
cleanpro 2
Основные тенденции рынка офиснои? недвижимости

Автор: Александр ОШУРКО,
зам. генерального директора компании Praedium,
Журнал Cleaning №4, 2015 год

Второй квартал 2015 года охарактеризовался для рынка более позитивными тенденциями, нежели начало года. Оживлению деловой активности способствовало укрепление российской валюты. Участники рынка офисной недвижимости также пересмотрели свои позиции и стали активнее предлагать выгодные условия потенциальным арендаторам.

Ввод нового предложения оказался на 19% ниже результатов предыдущего квартала, а в сравнении с аналогичным периодом 2014 года уменьшился на 24%. Всего показатель ввода новых офисных объектов в эксплуатацию за 1-е полугодие 2015 года составил 452 271 кв. м.

Спрос во II квартале при этом незначительно увеличился: на 8% в отношении новых сделок. Большую часть спроса, однако, обеспечили сделки по перезаключению и продлению договоров аренды. Тенденция, очевидно, продолжит развиваться во II полугодии 2015 года, что в перспективе может отрицательно сказаться на показателе поглощения рынка.

Уровень вакансии в офисной недвижимости стал относительно стабильным. В некоторых зонах столицы можно даже говорить о его снижении. В центральной части Москвы наблюдался повышенный спрос на класс А, что привело к снижению локального уровня вакансии в данном классе на 5%. В то же время увеличившиеся объемы вакантных блоков в других районах города привели к увеличению общего уровня вакансии на 1%.

Ставки аренды офисной недвижимости незначительно снизились, потеряв за квартал от 2 до 3%.

Основные показатели рынка офисной недвижимости во II квартале 2015 года:

  • объем введенной офисной недвижимости: 203 564 кв. м;
  • объем новых сделок по аренде и продаже офисной недвижимости: 111 349 кв. м (общее поглощение 224 745 кв. м);
  • увеличение среднего уровня вакантности на рынке (класс А и В) до 17,5% (+1% за квартал);
  • средний уровень ставок: класс А, в пределах делового центра города (до ТТК) – 27 000-30 000 руб./кв. м в год, за МКАД – 14 000-18 000 руб./кв. м в год. Класс В+: в центре города (до ТТК) – 20 000-28 000 руб./кв. м в год, за МКАД – 10 000-13 000 руб./кв.м в год. Класс В – 14000-19 000 руб./кв. м в год.

Предложение


Офисные объекты, введенные во II квартале 2015 года в Москве.

 

Во II квартале было введено 203 564 кв. м качественной офисной недвижимости. Крупнейшим введенным объектом стала 2-я очередь бизнес-парка «К2», расположенного на Калужском шоссе. Во II квартале наибольшее количество квадратных метров новой офисной недвижимости относится к классу А (62%). При этом в структуре ввода появился класс В с показателем 11% от общей доли ввода. Напомним, что по итогам 2014 года не было введено в эксплуатацию ни одного объекта класса В.


Территориальная структура нового предложения офисной недвижимости, введенной во II кв. 2015 г.

 

В территориальной структуре ввода вновь заметно преобладание зоны МКАД-МО. За границами МКАД были введены в эксплуатацию такие крупные объекты, как «К2 бизнес-парк», а также бизнес-центр Pallau RB.

На вторую половину 2015 года запланировано множество новых объектов: более 700 000 кв. м качественной офисной недвижимости, из которых 74% приходятся на класс А. Однако серьезные кризисные аспекты отечественной экономики, усложнение доступа к кредитным ресурсам и общая стагнация спроса во всех сегментах смогут скорректировать планы девелоперов.

Спрос

Во II квартале 2015 года участники увидели позитивные сигналы: количество заключенных новых сделок выросло на 8% в сравнении с предыдущим периодом, и даже по сравнению с результатами аналогичного периода 2014 года является высоким (111 349 кв. м против 75 000 кв. м во II квартале 2014 года). Общий объем заключенных сделок составил 224 745 кв. м, что включает в себя также сделки по пересмотру условий договора, его перезаключению и продлению.


Наиболее крупные объекты, запланированные к вводу в эксплуатацию в 2015 г.

 

Большинство сделок II квартала стали сделками по оптимизации расходов на офисную аренду. У арендаторов появилась возможность существенно сэкономить, уйдя с долларовых договоров в рублевые, воспользоваться условиями отложенной индексации и дисконтами до 30% от ставки экспонирования. Примечательно также, что многие арендаторы предпочли более престижную аренду без увеличения расходов. Этим объясняется господство класса А в структуре как новых сделок, так и общего поглощения (69%).


Структура спроса по классам офисной недвижимости, II кв. 2015 г.

 

Территориальная структура спроса во II квартале оказалась более равномерной. Почти одинаково популярными стали зоны между Садовым кольцом и ТТК (37%) и ТТК и МКАД (42%). Тренд на децентрализацию при этом поддерживается обратной тенденцией к укреплению некоторых компаний в границах Садового кольца (17%). Отметим, что в I квартале 2015 года в этой зоне было арендовано всего 3% от общего количества площадей, а в аналогичный период прошлого года – 15%. Таким образом, офисный спрос постепенно возвращается в границы Садового кольца в первую очередь из-за снижающихся ставок.

Низкие результаты вновь показывает зона МКАД-МО (4%). Наибольшее количество сделок в данной зоне было заключено в бизнес-парке "G10" (суммарно на 2408 кв. м).


Структура спроса по территориальным зонам города, II кв. 2015 г.

 

Согласно анализу отраслевой структуры спроса, наибольшую активность проявили компании промышленного и производственного сектора (24%). Крупнейшие сделки квартала в данном сегменте: аренда 10 199 кв. м в бизнес-центре «Аркус III» компанией BASF, аренда 4741 кв. м компанией «3М» в БЦ «Крылатские Холмы»,аренда 2124 кв.м компанией Komatsu в БЦ «Диапазон».


Отраслевая структура спроса на офисную недвижимость во II кв. 2015 г.

 

Также активны были компании сектора IT, медиа и рекламы (22%). Напомним, что в I квартале года они также показали большую активность (16%), так что по итогам 2015 года могут стать лидерами спроса на офисную недвижимость.

Во II квартале большую долю пользователей офисных помещений также составили компании, чьи названия и род деятельности не раскрываются по условиям соглашений (24%).


Примеры наиболее крупных новых сделок по аренде/покупке офисов, II квартал 2015 г.

 

Ставки

Существенно снизившиеся арендные ставки в рублевом выражении претерпели изменения за первое полугодие 2015 года. II квартал, однако, не показал нам существенного падения ставок экспонирования качественной офисной недвижимости.


Динамика изменения экспонируемых арендных ставок на офисы классов А и В/В+ в центре и вне центра Москвы, долл./кв. м/год.

 

Торг и дисконты на рынке по-прежнему остаются актуальными для участников сделок, поэтому разрыв между ставками экспонирования и реальными арендными ставками достигает 20–30%.

Средний уровень запрашиваемых арендных ставок в рублевом выражении во II квартале продемонстрировал следующие показатели:

  • класс А: в пределах делового центра города (до ТТК) – 27 000-30 000 руб./кв. м в год, за МКАД – 14 000-18 000 руб./ кв. м в год;
  • класс В+: в центре города (до ТТК) – 20 000–28 000 руб./кв. м в год, за МКАД – 10 000-13 000 руб./кв. м в год;
  • класс В: 14 000-19 000 руб./кв. м в год.

Стоит отметить, что арендные ставки серьезно зависят от местоположения офисного здания, обеспеченности транспортной инфраструктурой, имиджа объекта и других характерных особенностей офисного здания.

7
8
2020 г. Все права защищены
Проект разработан в ASTYPROduction