Автор: Ольга ПАВЛИК,
руководитель отдела исследований и аналитики компании Praedium Oncor International.
Журнал Cleaning №5, 2010 год

Как обычно, из номера в номер мы отслеживаем ситуацию на рынке торговой недвижимости Московского региона – тенденции, объемы нового строительства, спрос и предложение, уровень арендных ставок. В этом номере мы также расскажем о наиболее крупных объектах, открытых в III квартале и готовящихся к открытию в конце 2010 года.

Общая ситуация

Из всех сегментов рынка коммерческой недвижимости рынок торговых помещений восстанавливается наиболее быстрыми темпами: спрос на качественные объекты, расположенные в зонах с высоким трафиком, уже превысил существующее предложение, ставки аренды и цены продажи практически достигли докризисного уровня.

Сильнейшие позиции в сегменте аренды площадей в торговых центрах по-прежнему удерживают крупные российские ретейлеры. Возрождается практика заключения договоров аренды торговых площадей на стадии строительства. Так, крупные арендаторы появились в строящихся ТРЦ «Гагаринский», ТРК Mall of Russia и в торговой части гостиницы «Москва». Кроме того, крупнейшие ретейлеры продолжают наращивать торговые площади. Так, крупные ретейлеры, такие как Media Markt, «Ашан», Х5, «О’Кей», Real, «Вестер», Castorama, OBI, рассматривают площадки для размещения гипермаркетов в Подмосковье и городах-миллионниках. Ключевыми форматами развития для российских продуктовых торговых сетей остаются дискаунтер и гипермаркет.

Заметную активность на рынке продолжают проявлять и магазины детских товаров. Например, сеть «Дети» заняла 3 тыс. кв. м в ТРЦ «Мега – Белая Дача», а также стала якорным арендатором в ТРЦ «Ключевой», где арендовала 1500 кв. м. «Детский мир» займет 1940 кв. м в ТРЦ «Гагаринский». Магазин детских товаров Limpampo площадью 1800 кв. м откроется в торгово-развлекательном центре Vegas.

Одной из основных тенденций III квартала на рынке торговой недвижимости стало принятие сразу несколькими собственниками объектов решения о реконцепции. Так, например, смена концепции ожидает ТРЦ «Вэймарт», который станет аутлет-центром.

Стоит отметить, что формат аутлет-центров набирает все большую популярность на рынке. После того как в июне 2010 года компания Fashion House Development презентовала проект своего аутлет-центра с торговой площадью 28,8 тыс. кв. м, появилось еще несколько сообщений о создании в Московском регионе объектов данного формата. Так, в результате реконцепции торгово-развлекательный центр «Вэймарт» на 26-м километре МКАД станет аутлет-центром Brandcity. Запуск запланирован на март 2011 года. А в сентябре 2011 года планируется к открытию Outlet Village Belaya Dacha общей арендуемой площадью 38 тыс. кв. м – совместный проект компании Hines и ГК «Белая Дача».

Предложение

Объем нового строительства качественных торговых площадей в III квартале 2010 года составил приблизительно 125 тыс. кв. м. Всего в 2010 году было введено в эксплуатацию около 370 тыс. кв. м качественных торговых площадей – на 40% больше, чем за аналогичный период прошлого года (рис. 1). По предварительным данным, суммарный объем ввода торговых площадей в 2010 году составит приблизительно 620 тыс. кв. м, что сопоставимо со значением 2009 года, когда было введено около 600 тыс. кв. м.

Наиболее крупным среди открывшихся в III квартале 2010 года объектов стал ТРЦ «РИО» в г. Реутов. Общая площадь центра составляет 175 тыс. кв. м, GLA (общая арендопригодная площадь) – 70 тыс. кв. м.

Рынок торговой недвижимости Москвы по-прежнему далек от насыщения, обеспеченность жителей Москвы торговыми площадями по состоянию на конец III квартала 2010 года составляет 350 кв. м/1000 человек, что существенно ниже, чем в городах Европы, где данный показатель достигает 600 кв. м/1000 жителей.

Рис. 1. Динамика запланированного и фактического ввода качественных торговых площадей, кв. м.

Доля вакантных площадей в торговых центрах в III квартале снизилась в среднем по рынку на 1–2% и составила 7–9%.

До конца года прогнозируется дальнейшее снижение уровня вакантных площадей, к концу декабря 2010 года значение данного показателя может упасть до 5–8%. Возвращение рынка к докризисному состоянию может состояться уже в конце 2011 года.

Существующее предложение в сегменте стрит-ретейл с выгодным расположением, особенно в основных торговых коридорах Москвы, не в состоянии удовлетворить высокий спрос на такие объекты. Объем предложения помещений с менее удачным расположением стабилен: новые объекты регулярно выходят на рынок, через некоторое время их занимают новые арендаторы.

Таблица 1. Ставки аренды в сегменте стрит-ретейл.

Спрос

Спрос на торговую недвижимость в III квартале 2010 года сохранялся на достаточно высоком уровне. В сегменте торговых центров сильнейшие позиции удерживают крупнейшие ретейлеры, а также продавцы детских товаров. Востребованы торговые центры с профессиональной концепцией и удачным местоположением.

В сегменте стрит-ретейл наиболее востребованными традиционно остаются помещения рядом с метро, а также на проездных и проходных улицах Москвы: Тверской, Петровке, Кузнецком Мосту, Пятницкой, Мясницкой – и проспектах: Мира, Ленинградском, Ленинском, Кутузовском.

В сегменте стрит-ретейл наиболее активны сейчас рестораны и кафе, работающие в среднем и низком ценовом сегментах, банки, продавцы косметики и обуви. Востребованы помещения площадью 150–300 кв. м. В III квартале 2010 года заметно активизировался спрос на помещения под лотерейные клубы.

Следует отметить, что если раньше при выходе на рынок компании старались арендовать как можно больше точек в разных районах Москвы, то в настоящее время большое значение стало уделяться экономической составляющей: потенциальная прибыль стала одним из основополагающих факторов при выборе помещения.

Таблица 2. Наиболее крупные объекты, открытые в III квартале 2010 года.

Таблица 3. Наиболее крупные объекты, запланированные к открытию до конца 2010 года.

Формат спроса со стороны банков после кризиса также претерпел изменения. Так, если раньше большое значение уделялось имиджевой составляющей, банки искали особняки и помещения с презентабельной входной группой, то сейчас банкам интересны объекты, рассчитанные на клиентское обслуживание: небольшие отделения площадью 100–200 кв. м, площади 50 кв. м в торговых центрах и в других местах с высокой проходимостью.

Ставки аренды. Цены продажи

Ставки аренды на помещения, предлагаемые в торговых центрах, с начала 2010 года выросли приблизительно на 5–10% и по состоянию на конец периода составили, $/кв. м в год:

• для якорных арендаторов – 100–300;
• для развлекательной зоны – 100–120;
• для арендаторов торговой галереи–800–4500.

Средний уровень ставок в сегменте стрит-ретейл остается неизменным. Может увеличиваться верхняя граница диапазона запрашиваемых ставок, так как спрос на помещения с наиболее выгодным расположением постоянно растет, однако такие площади быстро уходят с рынка, и значение верхней границы диапазона ставок вновь возвращается к прежнему значению. Ставки аренды на наименее качественные объекты остаются без изменений. Диапазон средних ставок по объектам площадью 100–300 кв. м составил $1500–3000/кв. м в год (табл. 1).

Количество предложений по продаже объектов торговой недвижимости продолжает сокращаться, однако верхняя граница диапазона цен в III квартале 2010 года сохранилась на прежнем уровне – до $25 000–28 000 за 1 кв. м.