Автор: Ольга НЯМИНА.
Журнал Cleaning №1, 2010 год

Немногие компании могут похвастать тем, что они являются собственниками помещения, пригодного для ведения предпринимательской деятельности. Всем остальным приходится потратить немало времени на поиски приемлемого варианта, а потом и на согласование договора аренды нежилых помещений, который нередко представляет собой документ на десятках страниц. Необходимо отметить, что споры по договорам аренды – одни из наиболее часто встречающихся в практике арбитражных судов, и количество подобных споров в последнее время растет. уверена, что тщательный правовой анализ заключаемого договора аренды позволит свести риски общения с арендодателем в рамках судебного процесса к минимуму. В этой статье мы рассмотрим лишь ключевые условия договора аренды здания или сооружения (далее – договор аренды) и связанные с ними вопросы.

Что сдаем?

Во-первых, договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность (п. 1 ст. 651 ГК РФ).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Поэтому так важно максимально подробно описать объект аренды, указав его местонахождение, площадь, кадастровый номер. Не помешает в качестве приложения к договору указать копии документов БТИ на сдаваемый в аренду объект.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ст. 615 ГК РФ), поэтому так важно прописать необходимое вам как арендатору назначение арендуемого помещения.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями также могут быть лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Например, государственные и муниципальные унитарные предприятия, учреждения вправе сдавать в аренду недвижимое имущество только с согласия собственника в лице его уполномоченного органа.

То есть, заключая договор аренды, необходимо убедиться, что в качестве арендодателя выступает надлежащее лицо. Документом, подтверждающим право собственности, а значит и право распоряжаться объектом недвижимости, является свидетельство о государственной регистрации права собственности, актуальность которого подтверждена выпиской из ЕГРП.

Нередки ситуации, когда арендодателем является инвестор, по разным причинам не успевший оформить право собственности в надлежащем порядке. В таком случае вы должны быть готовы к тому, что ваши расходы в виде арендной платы не будут приняты налоговыми органами к вычету при исчислении налога на прибыль. Согласно письму Минфина №03-03-04/1/288 от 27 марта 2006 г., договор аренды, заключенный с лицом, не имеющим свидетельства о государственной регистрации его прав на объект аренды, а также не содержащий в своем тексте указаний на наличие у арендодателя права собственности на сдаваемое в аренду имущество, не является документом, подтверждающим произведенные арендатором в соответствии с данным договором расходы. Капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено договором аренды, обязан производить арендодатель, а вот текущий ремонт – арендатор.

А платить обязательно?

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. То есть законом четко установлен возмездный характер договора аренды, поэтому при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. Оплата арендатором коммунальных услуг не означает возмездности договора аренды. Согласно п. 1 ст. 654 ГК РФ, к договору аренды здания или сооружения не применяются правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 Кодекса, то есть исходя из цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Законодатель в целях защиты интересов арендатора установил, что условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления, должно оставаться неизменным в течение года (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Тем не менее условие договора, предусматривающее увеличение арендной платы в течение года на процент индексации, не является изменением арендной платы и признается судами законным (п. 11 Информационного письма №66 Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г.).

Может, останемся?

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). При этом срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31- го) числа предыдущего месяца следующего года признан равным году (п. 3 Информационного письма №66 Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г.), то есть если вы заключили договор с 1 января 2010 года по 31 декабря 2010 года, такой договор необходимо регистрировать, иначе он считается незаключенным и права и обязанности сторон по нему не возникают.

В то же время при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года (например, на 11 месяцев), на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации. Такая позиция изложена в п. 10 Информационного письма №59 Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, такой договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если в договоре не установлен иной срок уведомления.

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет преимущественное перед другими лицами право заключения договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), но только при условии, что арендодатель планирует и дальше сдавать помещение в аренду.

Сдал – принял

Чрезвычайно важный момент – это передача и возврат арендуемого помещения, которые осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (ст. 655 ГК РФ). Арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.

В договоре стоит прописать, что помещение подлежит возврату арендодателю с учетом естественного износа, в противном случае вам придется возвращать помещение в том виде, в каком вы его приняли, например после косметического ремонта. При этом необходимо понимать, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (п. 13 Информационного письма №66 Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г.). Кроме этого, арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.

Однако арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

«Коммуналка»

Арендаторы чрезвычайно редко напрямую заключают договоры с поставщиками коммунальных услуг. Обычно коммунальные услуги оплачиваются арендаторами на основании счетов-фактур, выставленных арендодателем. До недавнего времени в подобной ситуации налоговые органы считали, что арендатор не вправе принять к вычету сумму НДС по коммунальным платежам. Однако позиция ВАС РФ такова, что выставление счетов-фактур на коммунальные услуги арендодателем арендатору не противоречит нормам гражданского и налогового законодательства, а значит арендатор вправе возмещать стоимость коммунальных услуг арендодателю и принимать к вычету соответствующую сумму НДС, поскольку без обеспечения нежилых помещений водоснабжением, теплоснабжением и электроэнергией невозможно пользоваться арендуемыми помещениями. Поэтому коммунальные услуги неразрывно связаны с предоставлением услуг по аренде, а порядок расчетов за них между сторонами договора значения не имеет. В то же время есть и другие способы принять к вычету сумму НДС от стоимости коммунальных услуг в арендованном помещении:

• оформить агентское соглашение, по которому арендодатель действует в интересах арендатора и организует для него энерго-, водо- и теплоснабжение;
• включить стоимость коммунальных услуг в размер арендной платы, прописав, что арендная плата состоит из двух частей: постоянной и переменной, которая будет равна стоимости коммунальных услуг. Арендодатель имущества обязан составлять счет-фактуру, в котором стоимость оказанной услуги должна включать сумму коммунальных платежей. При этом вычет сумм НДС, предъявленных арендатору, производится в общеустановленном порядке (письмо Минфина РФ от 19 сентября 2006 г. №03-06-01-04/175).

   

  Как расстаться

  Статьи 619 и 620 ГК РФ предусматривают ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя и арендатора соответственно. Все эти основания касаются тех или иных нарушений договора. Но стороны договора аренды вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.

  Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор. В то же время в договоре аренды может быть предусмотрено право сторон на отказ от исполнения договора во внесудебном порядке на основании п. 3 ст. 450 ГК РФ.