1
ProMop

1
3
2
4
5
6
7
9
10
RX-500
рек
рек1
cleanpro 2
Сегментация управляющих компаний и взаимодействие с клинингом

Автор: Ольга ШТОДА,
директор по развитию и маркетингу УК BlackStone Keeping Company.
Журнал Cleaning №4, 2011 год

Управление объектами коммерческой недвижимости – сложная деятельность, включающая довольно обширный перечень задач. И далеко не все управляющие компании (УК), которые позиционируют себя как таковые, ими являются. Некоторые из них берут на себя лишь часть забот по содержанию объекта. Такой подход к терминологии не только вводит в заблуждение собственников, но и тормозит нормальное развитие рынка управления в России.

Какие компании можно назвать УК?

На рынке управления коммерческой недвижимостью работает достаточно большое количество компаний. При этом далеко не все можно отнести к «управляющим». Для того чтобы определить, что такое управляющая компания, следует рассмотреть основной перечень услуг, который должны оказывать данные компании.

Все услуги УК можно поделить на несколько основных групп:

  • управление доходными потоками (включая арендные и непрофильные доходы);
  • управление расходами (бюджетирование, оптимизация расходов);
  • управление арендными отношениями (как с существующими, так и с новыми арендаторами, формирование пула арендаторов, брокеридж);
  • управление маркетингом объекта;
  • эксплуатация объекта (обслуживание инженерных систем, охра- на, уборка, администрирование);
  • управление персоналом;
  • бухгалтерское и юридическое сопровождение.

Только если компания оказывает весь комплекс указанных услуг, ее можно называть управляющей. Если же компания оказывает только одну или несколько услуг из этого списка, то это уже не управляющая компания, а специализированная. При этом на современном рынке очень часто управляющими называют компании, которые отвечают только за эксплуатацию объекта. Например, если компания обслуживает инженерные системы, отвечает за организацию охраны и уборки, организацию зоны ресепшен (если это бизнес-центр) или работу администраторов (если это торговый центр), взаимодействует с арендаторами только по вопросам эксплуатации объекта, но никак не управляет и не влияет на состав арендаторов, коммерческие условия, по которым заключены договоры аренды, и т.д., ее можно относить только к эксплуатирующим компаниям (Facility Management Company), но не к управляющим компаниям (Property Management Company). Такое деление позволяет четко понимать, что именно может предоставить собственнику объекта та или иная компания.

На практике встречаются варианты, когда управляющей себя называет та компания, которая оказывает одну или несколько услуг по эксплуатации здания и по сути является, например, только инженерной компанией.

Также бывает что маркетинговые и рекламные агентства, а также компании, которые специализируются на брокеридже, консалтинге, тоже относят себя к разряду управляющих компаний, что в корне неверно и приводит к всеобщей путанице. А в результате это тормозит нормальное развитие рынка управления коммерческой недвижимостью в России.

Как сегментируются управляющие компании?

УК, работающие в сфере управления коммерческой недвижимостью, подразделяются на сегменты согласно перечню оказываемых ими услуг, который приведен выше.

Сегментировать управляющие компании можно и по типу объектов, которыми они управляют, а именно: офисные и административные здания; торговые центры; складская недвижимость; спортивные объекты; выставочные центры; жилая недвижимость (многоэтажные дома, коттеджные поселки); объекты культурного и исторического наследия и т.д.

Управление каждым типом недвижимости обладает своей спецификой и требует от управляющих компаний различных знаний и квалификации.

Сегментировать УК можно на две большие группы: внешние (приглашенные) и внутренние (созданные собственником для управления конкретным объектом) управляющие компании.

Все ли компании оказывают услуги клининга?

Услуги клининга может предлагать и крупная, и мелкая компания, с уже сложившейся репутацией и новичок, управляющая, эксплуатирующая и клининговая компания. Но говорить о том, что клининг предлагают все компании, абсолютно неверно. Верно лишь то, что клининговые услуги необходимы на любом объекте вне зависимости от его назначения и класса. А вот кто именно будет их выполнять – специализированная клининговая компания, эксплуатирующая компания, которая помимо прочих оказывает такие услуги, или сама управляющая компания своими силами, если у нее есть отдельное подразделение, решает управляющая компания. Для нее главное – организовать наиболее эффективно процесс, то есть добиться наилучшего результата, выбрав при этом менее затратный способ.

Как УК привлекает стороннюю клининговую компанию? С одной стороны, управляющая компания сама проводит активный мониторинг рынка (участие в специализированных выставках и мероприятиях, анализ СМИ, Интернет), так как одна из ее главных задач – выбрать лучшую компанию для конкретного объекта. С другой стороны, игроки, предлагающие клининговые услуги, сами занимают активную позицию и отправляют коммерческие предложения, организуют встречи, проявляют готовность принять участие в тендере.

Тендерные задания

Безусловно, в тендерном задании перечисляются основные требования к уборке зданий. Причем подробно рассматриваются задачи для помещений разного назначения: помещения арендаторов, общественные площади, туалетные комнаты, лифты, офисы управления и инженерной службы, технические коридоры и эвакуационные лестницы, технические помещения, подземная парковка.

Помимо перечня работ, производимых в тех или иных помещениях, в тендерном задании могут указываться и конкретные виды уборки. Например, это чистка стационарных ковров, чистка и замена сменных ковров, мойка остекления выше 2 метров, химчистка униформы служб здания и т.д.

И обязательным условием документации является наличие такого пункта, как контроль качества предоставляемых услуг. Ну и цены на данные услуги, конечно.

Клининговые услуги: чем дешевле, тем лучше?

Все относительно и зависит от конкретного вида работ и предъявляемых к объекту требований. Если рассматривать структуру эксплуатационных затрат бизнес-центра, то в расходы по уборке стандартно включаются уборка мест общего пользования, уборка прилегающей территории, расходные материалы на уборку, мытье окон и фасадов, вывоз снега, вывоз мусора, дератизация, дезинсекция, экология.

Размер данных затрат для бизнес-центра класса B из расчета на 1 кв. м арендопригодной площади составит $20–25. В зависимости от класса объекта цена меняется. Если это объект класса А, то затраты на клининг увеличиваются, по сравнению с классом В, на 10–15%.

Вообще же стоимость услуг зависит от нескольких факторов. В первую очередь это, конечно, перечень услуг. Затем имеет значение качество используемых расходных материалов, квалификация привлекаемого персонала, периодичность работ.

Для каждого класса объектов существуют свои стандарты по каждому из перечисленных параметров, поэтому цена на клининговые услуги меняется в зависимости от класса объекта.

Если исполнитель не устраивает

Как и во всяком бизнесе, между управляющей и клининговой компаниями существуют договорные отношения. При этом взаимоотношения регулируются условия- ми договора, обязательствами каждой из сторон и штрафными санкциями.

Если же клининговая компания не готова соблюдать условия заключенного договора, то УК проводит новый тендер и выбирает другую компанию. За дешевизной услуг в этом вопросе гнаться никто не будет (хотя стоимость работ тоже важна). Для нас, как профессиональной УК, самое важное – чтобы конечный потребитель – арендатор (в офисных центрах) и посетитель (в торговых центрах) – получал качественный результат работы всех служб эксплуатации объекта, в том числе и клининговой службы.

7
8
2020 г. Все права защищены
Проект разработан в ASTYPROduction