Автор: Николай ДЕВЯТИЛОВ,
генеральный директор компании Praedium.
Журнал Cleaning №3, 2013 год

Как обычно, в рамках темы уборки складов мы проанализируем ситуацию на рынке складской недвижимости за первое полугодие 2013 года, поговорим об основных трендах и, главное, о вновь введенных и запланированных на будущее новых объектах.

В первом полугодии 2013 года рынок складской недвижимости Московского региона продемонстрировал устойчивый рост нового предложения, высокий спрос у арендаторов и стабильный уровень арендных ставок.

Можно выделить следующие текущие основные тренды рынка складского сегмента недвижимости:

• Объем нового предложения за I полугодие 2013 г. на складском рынке недвижимости Московского региона составил 260 тыс. кв. м, а совокупный объем к концу полугодия – 5,61 млн кв. м.
• Планируемый объем ввода во II полугодии составляет 540 тыс. кв. м. Всего на 2013 год было запланировано более 800 тыс. кв. м складской недвижимости. Стоит отметить, что существует высокая вероятность переноса части заявленных проектов на следующий год.
• За шесть месяцев было поглощено порядка 450 тыс. кв. м, спрос на складскую недвижимость достиг своего максимума во II квартале 2013 года.
• Состоялась покупка части складского комплекса «PNK Чехов» (50 тыс. кв. м) компанией RB Invest. Сделка оценивается в 60 млн долларов США.
• На данный момент текущий год прогнозируется аналитиками как потенциально рекордный по объемам прироста нового предложения. В дальнейшем устойчивость подобных темпов будет зависеть в первую очередь от спроса на складскую недвижимость, точнее – от удержания сложившихся высоких темпов поглощения новых объектов. Девелоперы заинтересованы в снижении собственных рисков и опасаются перегрева рынка, поэтому предпочитают реализовывать проекты под конкретного клиента по схеме built-to-suite и по предварительным договорам аренды.
• Стабильность высоких арендных ставок на складскую недвижимость и низкий уровень вакантных площадей подогревают интерес девелоперов и инвесторов. Ставка для склада класса А составила в среднем, $130–140 за кв. м в год (triple net), а для класса В – $115-125 за кв.м в год (triple net); уровень вакантных площадей составил 1,1% по итогам II квартала года, снизившись с 1,2% в I квартале.

Предложение

На рынок Московского региона за I полугодие 2013 года было выведено порядка 260 тыс. кв. м качественной складской недвижимости (табл. 1), что позволило увеличить объем общего предложения на 5%. Совокупный объем предложения качественной складской недвижимости Московского региона на текущий момент составляет более 5,61 млн кв. м.

Новое предложение за I квартал 2013 года составило примерно 128 тыс. кв.м, а за II квартал – 131 тыс. кв. м.

Традиционно первая половина года сопровождается низкой активностью девелоперов, поэтому показатели за второе полугодие обычно выше. За аналогичный период 2012 года было введено 263 тыс. кв. м – сопоставимый показатель с показателем за первую половину 2013 года. Несмотря на невысокие показатели ввода в первой половине года, возможно, что текущий год будет характеризоваться достаточно высокими показателями ввода новой недвижимости.

Таблица 1. Наиболее крупные складские объекты, введенные в эксплуатацию в I полугодии 2013 года в Московском регионе.

Крупнейший проект, вышедший на рынок в первом полугодии, – логопарк «Север» (110 тыс. кв. м) – расположен в Солнечногорском районе Московской области. Получение акта ввода объекта в эксплуатацию должно состояться только в III квартале 2013 г., но уже на сегодняшний день практически весь объект сдан в аренду на длительный срок – в среднем договоры аренды заключались на 5 лет. Стоит отметить, что крупнейшая сделка первой половины 2013 года связана именно с этим проектом – компания IKEA арендовала около 72 тыс. кв. м.

Другим крупным проектом, введенным в эксплуатацию еще в I квартале, является «Инфрастрой Быково» – 61,5 тыс. кв. м. Местоположение проекта достаточно привлекательно для арендаторов – 19 км от МКАД по Рязанскому шоссе, рядом с городом Жуковский.

В рамках складского проекта «PNK Внуково» компания PNK Group завершила строительство складского здания общей площадью 25 тыс. кв. м для компании «Фортекс». Среди крупнейших проектов, запланированных на 2013 год, заявлены M4 Logopark (120 тыс. кв. м) – проект девелоперской компании «МДК Групп» и логистический комплекс «Никольское» (106 тыс. кв. м), который реализуется компанией National Energy, основанной Eastward Capital и National Consulting для строительства данного складского проекта класса А.

Для реализации 2-й очереди логистического парка «Климовск» Райффайзенбанк предоставил кредит в размере 47,5 млн долларов США, срок кредитования – 10 лет. Ввод очереди логистического парка в эксплуатацию ожидается в III квартале 2013 года, но вероятнее всего, что сроки будут перенесены.

Совокупный объем, планируемый к вводу до конца 2013 года, составляет около 540 тыс. кв. м, (табл. 2), а годовой показатель может составить более 820 тыс. кв. м, но более вероятная цифра – 700–800 тыс. кв. м, с учетом переноса сроков.

Таблица 2. Наиболее крупные складские объекты, запланированные к вводу в эксплуатацию во II полугодии 2013 года.

Наибольший объем новой складской недвижимости 2013 года будет реализован на севере и юге Московского региона. Представленная на рис. 1 структура местоположения введенных и планируемых к вводу складских объектов в текущем году наглядно демонстрирует, что более 60% нового предложения будет сосредоточено на севере (35%) и юге (27%). В абсолютных показателях – 283 тыс. и 214 тыс. кв. м соответственно.

Рис. 1. Структура местоположения складских объектов, введенных и планируемых к вводу в 2013 году.

Ввод новых объектов на северном направлении за первое полугодие текущего года происходил интенсивнее, чем на южном (рис. 2). Около 42% (110 тыс. кв. м) нового предложения приходится на складской объект, расположенный на Ленинградском шоссе. На юго-восточное направление Московского региона пришлось 33% (85 тыс. кв. м) прироста предложения за период, а на южное – 15% (всего 40 тыс. кв. м).

Рис. 2. Структура местоположения складских объектов, введенных в I полугодии 2013 года.

Тенденция доминирования двух основных направлений в структуре ввода качественных объектов складского назначения сохранится и во II полугодии 2013 года (рис. 3). Планируемый ввод на северном направлении составит 172 тыс. кв. м (32% от ожидаемого объема), а на южном – 175 тыс. кв. м (тоже 32% от ожидаемого объема).

Крупнейшим проектом среди заявленных к реализации до конца 2014 года является третья фаза ПЛК «Северное Домодедово» (300 тыс. кв. м). Совокупный объем пяти крупнейших проектов составит более 1 млн кв. м (табл. 3).

Девелоперская компания PNK Group начала активную кампанию по продвижению проекта «PNK-Чехов 2», являющегося продолжением успешного проекта «PNK-Чехов». Планируется две очереди: первая – 104 тыс. кв. м – уже предлагается в аренду, срок реализации – начало 2014 года. Есть вероятность, что данный проект может оттянуть часть текущего спроса в формате built-to-suite.

Спрос

Первая половина текущего года характеризовалась низким уровнем вакантных помещений. За I квартал показатель составил 1,2%, а за второй – 1,1%. Стоит отметить, что данный показатель на конец предыдущего года составил 1,5%.

Удержание низкого значения вакантных площадей происходит благодаря высокому спросу в совокупности с низкими темпами ввода новых площадей. Например, за первое полугодие было введено 260 тыс. кв.м (128 тыс. кв.м за I квартал и 131 тыс. кв. м за II квартал), а поглощено рынком за тот же период – более 450 тыс. кв. м (102 тыс. кв.м и 350 тыс. кв.м за I и II кварталы соответственно).

Рисунок 3. Структура местоположения складских объектов, планируемых к вводу в 2013 году.

Девелоперы складского сегмента утверждают, что спрос во II квартале на складскую недвижимость в Московском регионе достиг своего максимального значения. Вероятнее всего, что дальнейшее снижение уровня вакантных площадей происходить не будет и скорость увеличения данного показателя будет зависеть от темпов ввода новых объектов на рынок. До конца 2013 года стоит ожидать возможный роста уровня вакантных площадей до 1,8%.

Таблица 3. Крупнейшие складские проекты, заявленные к реализации в 2014 году.

Высокий спрос, подтверждаемый объемом сделок за первое полугодие, обуславливается рядом факторов. Во-первых, умеренные темпы ввода новых объектов складского назначения не могут насытить дефицитный рынок и только поддерживают стабильно высокий спрос, откладывая насыщение рынка на более поздний срок. Во-вторых, часть девелоперов в попытке снизить свои риски предпочитают строить под конкретного клиента по схеме built-to-suit и по предварительным договорам аренды, получая, таким образом, поток арендных платежей с момента ввода объекта в эксплуатацию без необходимости поиска клиентов. В-третьих, активное развитие торговых сетей, предприятий оптовой и розничной торговли, а также онлайн-ритейлеров формирует устойчивый спрос на складскую недвижимость.

В настоящий момент очевидно преобладание спроса над предложением – 450 тыс. кв. м поглощенной недвижимости против 260 тыс. кв. м введенной за первое полугодие. В среднесрочной перспективе преобладание спроса над предложением сохранится.

Качественные складские объекты все чаще покупаются или арендуются еще на этапе проектирования и строительства. Подобным примером может стать логопарк «Север»: объект практически полностью заполнен, а акт ввода в эксплуатацию еще не получен. Официальный ввод ожидается только в конце июля – начале августа.

Основной спрос сконцентрирован на еще строящихся или недавно вышедших на рынок складских объектах. Во II квартале объемы поглощения выросли в 3 раза (со 102 тыс. кв. м до 348 тыс. кв. м).

Крупнейшая сделка по аренде складской недвижимости, как уже было сказано, была совершена компанией IKEA (договор на аренду 72 тыс. кв. м).

Примеры крупных сделок по аренде/продаже складской недвижимости в I полугодии 2013 года.

Собственники «PNK Чехов» планировали продать объект целиком, но пока состоялась продажа только 50 тыс. кв. м.

Компания RB Invest приобрела часть складского объекта приблизительно за 60 млн. долларов США.

Наибольшим спросом у арендаторов в текущем году пользуется логистический парк «Быково». Две крупные сделки (50 тыс. и 42 тыс. кв. м), были осуществлены компаниями Univeg Logistics и «Твин» соответственно.

Ставки

За первое полугодие 2013 года арендные ставки остались на прежнем уровне. До конца года, вероятнее всего, будет повышение в пределах величины прогнозируемой инфляции – 6–7%. Как отмечалось ранее, рынок складской недвижимости Московского региона характеризуется как дефицитный, поэтому арендные ставки останутся по меньшей мере на прежнем уровне.

На конец первого полугодия 2013 года ставка для склада класса А составила в среднем $130–140 за кв.м в год, а для класса В – $115-125 за кв. м в год.

Стоит отметить, что арендные ставки варьируются в зависимости от местоположения и специфики складского объекта. На объектах в непосредственной близости к МКАД ставки аренды могут достигать $150 за кв. м в год.

Стоимость 1 кв. м на рынке купли-продажи складских объектов составляет в среднем $1000–1400.