Автор: Ирина ЛЕБЕДЕВА.
Журнал Cleaning №1, 2007 год

Клининговый бизнес – это первая стадия обширной индустрии по содержанию и обслуживанию зданий и прилегающих к ним территорий. То, что мы именуем услугами ЖКХ, не имеет ничего общего с цивилизованными методами ведения городского хозяйства. Поэтому в наших городах такое количество ветхого и аварийного фонда. Следующим этапом должно стать появление facility management – бизнеса.

Откуда взялся клининг

Клининг появился на российском рынке не сам по себе. Бурное развитие экономических отношений с зарубежными странами, активное создание сначала СП, а затем и российских филиалов западных компаний потребовало внедрения привычных для иностранных партнёров способов ведения бизнеса и соответствующих технологий. В развитых странах культура бизнеса такова, что он активно освобождается от непрофильных видов деятельности, и клининг там существует уже более ста лет. Такую же схему ведения бизнеса зарубежные компании стали внедрять и в России. За ними потянулись крупные, а затем и относительно средние отечественные компании. То есть передача клининга на аутсорсинг стала нормальным способом ведения бизнеса.

Facility management, помимо клининговых услуг, включает в себя услуги по охране здания и то, что у нас принято называть услугами ЖКХ.

Давайте посмотрим на взаимоотношения клинера и заказчика глазами заказчика. Для этой цели мы провели опрос некоторых западных и российских инвесторов и девелоперов. Прежде всего следует заметить, что рынок российских девелоперов практически не сформировался. В основном в этом качестве выступают зарубежные компании и банки. Российский девелоперский бизнес узок и малопрофессионален, поскольку, как правило, выделяется из тех промышленно-финансовых монстров, которые, с одной стороны, имеют достаточные свободные финансовые средства, а с другой, доступ к земельным участкам. Строительство для них – дело новое, и обычно они всё равно прибегают к услугам консалтинговых компаний, методики которых в конечном счёте разработаны на Западе.

Управляющая компания и facility management

Взаимоотношения клинера и заказчика сегодня традиционно строятся по общемировому принципу. Владелец построенного коммерческого здания создаёт управляющую компанию, задачей которой является не только сдача помещений в аренду, но и решение всех проблем, связанных с содержанием здания в хорошем техническом и санитарном состоянии. Хозяин заинтересован в минимизации административно-управленческих расходов, поэтому управляющая компания должна иметь небольшой штат и уметь правильно выбрать и распределить хозяйственные функции между аутсорсерами.

На Западе этот полный комплекс хозяйственного обслуживания называется «facility management», и услуги клининга являются его составляющей частью. В идеале управляющая компания должна состоять из генерального директора, принимающего стратегические решения, коммерческого директора, выполняющего текущие управленческие функции (получение отчётов от facility management – компаний, их изучение и контроль за исполнением договоров), а также главного бухгалтера и секретаря. При необходимости в штате управляющей компании может состоять юрист. По мнению крупных инвесторов, пока в России нет провайдеров уровня, например, Siemens, которым можно было бы отдать facility management на аутсорсинг.

Передача собственником facility management’а на аутсорсинг объясняется в первую очередь желанием максимально снизить риски. Управляющая компания должна выстраивать отношения подчас с сотнями арендаторов, живущих своей жизнью, своими проблемами. В этом случае управление таит в себе большие риски. Именно передача обслуживания здания facility management – компании позволяет эти риски снизить. В том случае если, например, техническое средство (лифт, система пожаротушения и проч.), которое стоит сотни тысяч рублей и по паспорту должно служить 10-15 лет, выходит из строя через год-два, можно привлечь к ответу facility management – компанию. Если же осуществлять обслуживание своими силами, то и спрашивать не с кого. К тому же передача facility management на аутсорсинг позволяет снизить затраты на содержание здания. Приведём такой пример: один из инвесторов приобрёл в Екатеринбурге крупный торговый центр и в наследство получил около 100 человек персонала, обслуживавшего его эксплуатацию. После передачи facility management на аутсорсинг эти затраты значительно снизились (к сожалению, инвестор не захотел назвать конкретные цифры).

Однако компаний, обеспечивающих facility management, в России почти нет.

Те немногие, которые образовались на базе соответствующих зарубежных компаний, существуют, но с российскими особенностями: полное отсутствие конкуренции позволяет брать необоснованно высокую комиссию за свои услуги. Поскольку в функции facility managment – компании входит и заключение субподрядных договоров с теми же клинерами, то эти компании стали брать с управляющей компании до 15-20% комиссии с общей цены договора. Печально, ибо к развитию facility management – бизнеса это не ведёт. Управляющие компании просто отказываются от такого рода медвежьих услуг и заключают договоры с клинерами напрямую. Правда, некоторые клининговые компании начинают предлагать весь комплекс услуг по facility management’у, но управляющие компании пока относятся к этому довольно настороженно опять же по причине отсутствия конкуренции. Они хотят сначала на чьём-нибудь примере увидеть практическую реализацию такого предложения.

Выстраивание взаимовыгодных отношений между управляющей компаний и facility management – компанией зависит от правильного определения круга работ, т.е. постановки задачи. Только в этом случае будут исключены разного рода толкования или недопонимания. Инвесторы отмечают, что примерно первые полгода отношения всегда бывают безоблачно-гладкими. Проблемы возникают позже и только в том случае, если управляющая компания ограничивается получением и утверждением отчётов facility management – компании, не проводя тщательной, скрупулёзной проверки их достоверности. Но эта проблема не российская, а общечеловеческая и относится скорее к области психологии. Любой человек, если его не контролировать, со временем начинает работать спустя рукава.

Итак, коммерческое здание строится на многие десятилетия, и только надлежащий уход за ним продлевает сроки безремонтной эксплуатации. И наоборот, некачественное обслуживание очень скоро приведёт к необходимости различного рода ремонтов, замене подчас очень дорогостоящих материалов и покрытий. А хороший уход за зданием – это ежедневный контроль за работой аутсорсеров.